Vender la nuda propiedad de una vivienda

Una de las pocas empresas que comercializa este producto en Barcelona es la firma GUDDMAN Inversiones Inmobiliarias, SL  puesto que estamos seguros que en los próximos años se incrementará el número de operaciones de “nuda propiedad”. Ello se debe a que se está produciendo un cambio de mentalidad que nos acerca más a Europa, de modo que cada vez más personas mayores y sus familiares ven favorable disponer de su patrimonio inmobiliario para incrementar sus ingresos y su calidad de vida.

Si  desea saber de qué estamos hablando, esta es la ocasión para descubrir cómo puede incrementar su liquidez, asegurarse un retiro en condiciones favorables o hacer, por fin,  realidad sus sueños.

En tiempos de incertidumbres las familias ya no pueden considerarse como el instrumento para garantizar las atenciones que necesitan las personas mayores, dado que nos encontramos en una sociedad con un gran número de jubilados que viven cada vez más años pero con unas pensiones escasas (o ridículas si así lo prefiere) donde todos los expertos califican el sistema público de pensiones “de insostenible a corto plazo”, y con una escasa red de residencias geriátricas y unos servicios  de dependencia a los que la mayoría nunca podrán acceder (especialmente por las listas de espera y la falta de recursos públicos).Leer mas …

La tasa de dependencia, que mide la relación entre contribuyentes en activo y pensionistas, sigue en mínimos y se prevee que para el 2050, esta se encuentre en el nivel del 100%. Es decir, por un jubilado habrá una relación de dependencia de un cotizante. Una relación insostenible, pues las cotizaciones a la Seguridad Social de un contribuyente no podrán financiar el coste de la pensión de un jubilado, al menos con tasas de sustitución tan elevadas y sin recortes en las mismas.

¿En qué consiste?

Son muchos los propietarios de viviendas que desconocen que existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. Esto es posible gracias a la nuda propiedad.

Los perfiles más comunes entre los que optan por la nuda propiedad son los de aquellos que no tienen herederos, gente mayor que quiere aumentar sus ingresos para vivir más cómodamente y poder disfrutar de su tiempo libre, y los que quieren asegurar el bienestar de sus hijos.

Puede darse también el caso de que Usted, como propietaria/o atraviese una situación financiera crítica que le impida hacer frente a los gastos esenciales de esa propiedad  y que se vea expuesto, por acumulación de deuda, a que su vivienda sea embargada, rematada, etc. En estos casos la pérdida del lugar donde suele residir puede significar un enorme perjuicio moral y espiritual y que Usted, como dueño, termine siendo despojado de su hábitat y pase a vivir en un lugar desconocido (por ejemplo, un Geriátrico).  

Ante tales situaciones excepcionales, una venta de la nuda propiedad a cambio de que el adquirente pague las deudas anteriores y las futuras y se comprometa a mantener al usufructuario en el disfrute de esa vivienda puede ser una correcta salida en la que los dos ganan. Uno conserva su casa mientras viva y el otro puede adquirirla a futuro mediante una forma de pago financiado.

Estas son las principales claves para entender de qué se trata y por qué son cada vez más los que venden su casa y siguen viviendo en ella.

La nuda propiedad

¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo vitalicio?

Cuando una persona adquiere una propiedad, obtiene lo que se conoce como pleno domino. El pleno domino se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. En este caso estaríamos hablando de vender solo la nuda propiedad, con lo cual la persona seguiría disponiendo mientras viviese del usufructo de la vivienda.

¿Qué es la venta de usufructo?

Vender con reserva de usufructo es transferir o trasmitir la propiedad a otra persona, pero conservando el derecho de usarla o usufructuarla en vida,  es decir, mantener el derecho a vivir en su hogar hasta que dicho usufructo finalice, siendo posible establecer un término fijo o determinando un usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario.

La venta de la nuda propiedad es ideal para aquellas personas mayores sin herederos o que desean disfrutar de su vivienda de por vida sin ningún tipo de preocupación económica.

La nuda propiedad no aporta la posesión inmediata de la misma.

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa. En este caso hablamos de una vivienda, siendo este su propietario desde el momento de la compra. Sin embargo, el adquirir la nuda propiedad no le proporciona la posesión de la misma, ya que el usufructo pertenece a otra persona.

¿Cómo funciona?

Cuando nos hablan de la incertidumbre sobre el futuro de las pensiones, la opción de disponer de una renta extra a través de la vivienda, esta es la SOLUCIÓN más interesante para Usted, ya que se trata  una fórmula muy arraigada en otros países europeos como Francia e Italia.

La venta de la nuda propiedad, un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su propiedad a un tercero sin tener que abandonar su hogar. 

De esta manera, el vendedor conserva el usufructo de la vivienda de por vida, incrementando sus ingresos y mejorando su calidad de vida, o para hacer frente a una situación económica desfavorable; y el comprador adquiere la nuda propiedad, como inversión, para disponer de ella al finalizar el usufructo.

Así, el que compra es dueño, pero no puede hacer prácticamente nada en concreto con esa propiedad, debiendo esperar a que el usufructuario muera para que se reúnan en él la condición de propietario y la de usuario o usufructuario.  Ese dueño puede vender la propiedad a otro, que también estará en la misma situación.  Sin embargo, el adquirir la nuda propiedad no le proporciona la posesión de la misma, ya que el usufructo pertenece a otra persona. Esa otra persona podrá hacer uso y disfrute de la propiedad hasta que dicho usufructo finalice, siendo posible establecer un término fijo o determinando un usufructo vitalicio, es decir hasta la muerte del usufructuario.

Y el que vende queda como usufructuario y puede seguir disfrutando de esa propiedad, ya sea personalmente viviendo en ella o alquilándola a otra persona y cobrando los alquileres.  También el usufructuario puede vender su usufructo, que igualmente finalizará a la muerte de él y no del nuevo usufructuario.

Aunque parece que cada vez hay más interés por la nuda propiedad, este tipo de operaciones no son, ni mucho menos, habituales. Según nuestra experiencia, son las personas mayores sin descendientes las que suelen poner a la venta la nuda propiedad de su vivienda.

Son personas que tienen el ahorro de toda su vida metido en esa propiedad pero no puede disfrutar de ese dinero porque hacerlo supondría quedarse sin lugar en el que vivir. Al vender la nuda propiedad el problema se resuelve: obtiene un dinero con el que pasar más desahogado su vejez pero sigue teniendo su hogar.

Y del otro lado, quién compra,  normalmente suelen ser inversores, que buscan rentabilidad a largo plazo y este tipo de activos se la garantiza.

Recuerde   

 Si quiere deshacerse de la propiedad de su vivienda y seguir viviendo en ella porque le preocupa su futuro o desea complementar su pensión, etc., … Esta es su OPORTUNIDAD.

-¿ Qué opciones se le ofrecen? –

Se puede seguir usando la propiedad y se recibe el dinero de la venta al instante de la cesión de la nuda propiedad y de una sola vez, permitiendo al usufructuario disfrutar de su propiedad.

Recibir esta compensación económica inmediata (lo que se conoce como —PAGO ÚNICO— o —TOTALIDAD DEL VALOR—).  

Otra posibilidad es que mediante una RENTA PERIÓDICA o RENTA MENSUAL se le abone el importe acordado previamente en la venta de la nuda propiedad, pudiendo establecerse un término fijo o determinando un usufructo vitalicio, es decir hasta la muerte del usufructuario.

Lo que le facilita tener mayor liquidez, pagar los gastos imprevistos o invertirlos en su tiempo libre.

La principal ventaja, sin duda, es poder seguir haciendo uso de la vivienda para siempre. Una seguridad avalada legalmente con las máximas garantías, registrado correctamente y con escritura ante notario.

Si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta. No obstante, hay que tener muy claro  que “el arrendamiento se extingue en el momento del fallecimiento del usufructuario. Incluso el usufructuario puede vender el usufructo a una tercera persona y obtener otro ingreso”.

Algunas particularidades

¿Cómo se calcula ( se averigua) la renta?

La  renta depende principalmente del valor del inmueble y de la esperanza de vida de la persona mayor, pasando por el proceso de valoración propio de la empresa, calculada de acuerdo a su edad y sexo, según las tablas del INE.

¿En qué cosiste proceso de la valoración?

Se realiza un evento tipo subasta privada-pública para averiguar el valor de mercado actual de la nuda propiedad.

¿Qué pasa si fallece uno de los cónyuges?

En estas situaciones, la operación no finalizará hasta el fallecimiento del último de los dos titulares.

¿Se puede dar marcha atrás?

A diferencia de la hipoteca inversa, y salvo improbable acuerdo entre las partes, la venta de la nula propiedad no tiene vuelta de hoja.

Menos Gastos

Optar por la venta de la nula propiedad también puede suponer un ahorro de gastos para la persona mayor.  Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda. El inversor también se haría cargo del seguro del continente de la casa y de los gastos derivados de la operación, como la notaría.

Estas rentas también tienen importantes atractivos fiscales, ya que gozan de exenciones que crecen con la edad.

¿Quiénes pueden vender la nuda propiedad?  

El perfil del vendedor es el de una persona mayor de 65 años, sin hijos y con necesidades económicas, pero también está abierto a todas aquellas personas que desean disponer de una mayor calidad de vida, ayudar a sus descendientes, complementar sus pensiones, etc.

¿Quiénes pueden comprar la nuda propiedad? 

Inversores locales (como nuestra empresa), personas con ahorros y con solvencia económica que buscan una inversión segura a medio – largo plazo y que no quieren complicarse con inversiones de riesgo.

En cualquiera de los casos, el vendedor no solo mantiene el derecho de seguir viviendo en el inmueble sino que, mientras esté con vida, puede también alquilarlo o ceder su uso a terceros. Lógicamente, cualquier acuerdo de este tipo quedaría invalidado una vez falleciese.

Lo más importante, en cualquier caso, es disponer de toda la información que Usted considere necesaria y aclarar cualquier duda, llegado el momento, ante el Notario.  Por ello, si considera que la información que le hemos facilitado no es suficiente y desea una explicación más detallada y/o PERSONALIZADA, no dude en ponerse en contacto con nosotros y a la mayor brevedad posible atenderemos sus dudas porque Usted se merece lo  mejor.